关于医疗项目概算编制业主方须注意这些管理要点

发表时间：2024-10-08 01:10:29 来源：现代极简系列

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　　建设项目总投资包括固定资产投资和流动资产投资，固定资产的理论构成是建设投资和建设期利息，建设投资分为工程费用和工程建设另外的费用、预备费。医疗建设项目投资有以下特点：

　　建设投资之工程费用，在初步设计和概算阶段，估算内容多（医疗专项、装饰装修、室外配套与景观绿化等）。

　　设计深度不够：导致概算套项不准、工程量计算不准；因错漏碰缺多后期设计变更多。

　　概算编制不准：询价不准、套项不准（尤其是专项）、工程量计算不准、市场走势预测不准

　　通常委托一家咨询单位，建筑设计企业按照咨询单位要求提供基础资料、数据，项目处于方案设计阶段或概念设计阶段（拿地阶段），甚至地块也没有，可研报告主要为了立项。

　　可研编制的意义在于，建筑设计企业决策层明确要建什么样的项目、项目需要资金、建设周期、未来建成后的效益如何。在编制过程中，决策层应深度参与，不断使心中项目轮廓清晰。

　　高质量发展需要高质量的投资，高质量的投资需要高质量的投资决策，可行性研究是投资决策的核心环节。卓有成效的可行性研究，保障项目真实落地，估算有依据，概算有根基。

　　可行性研究是项目决策阶段的基础性工作，是投资决策的重要依据。按照项目分级管理原则，建筑设计企业决策层工作重心前移，高度关注项目可研编制与方案设计。概念方案的设计者应该是建筑设计企业决策层，通过深度参与可研编制，明确项目的需求、定位和建设标准，这是估算、概算编制的大前提。

　　估算在可研编制阶段依据设计的具体方案（初步设计）完成。估算太高，项目可研难通过；估算做低了，“概不超估”很难保证。一旦项目总概算超出可研报告总投资的10%，则必须重新调整可研报告和投资估算。合理准确的投资估算能够对后期的初步设计概算起到指导和控制的作用。估算编制参考同类项目积累的造价数据，并根据地区不同、项目特点不同以及编制时间不同做调整，最大限度地考虑项目实施工程中有几率发生的各种不利情况。对项目的总投资要做到估计充分。

　　如：以概念方案做估算，可以适当扩大建筑面积和容积率，确保在后续深化设计和修改时无须重新办理《建设用地规划许可证》,并适当提高项目投资估算。

　　初步设计概算编制单位在编制概算前应先结合同类项目概算指标对可研中投资估算做复核，发现估算太低重新调整可研报告和投资估算，或者建筑设计企业、设计单位调整设计标准。

　　2020-2022年一线城市大型公立三甲医院的基建造价约为8000～14000元/㎡。

　　医疗项目的复杂程度远高于普通的民用建筑项目。医院建筑属于最复杂的建筑类型。其通常建设规模大、涉及医疗专项多、系统配置和功能复杂、工程建设价格高。医疗项目设计不同意一般公建项目，其突出特点为：参与的设计单位多、设计界面多、设计难点多。

　　参与方案设计的除了建筑设计企业、设计单位，还应该有医疗专项咨询单位、造价咨询顾问单位等，共同参与设计，经济分析动态贯穿方案设计、初步设计。设计既要考虑功能需求，又要考虑经济效益，项目决策一方面满足政府投资项目经济、社会综合效益要求，另一方面减少建筑设计企业后期主观变更（临时增加地下通道，增加地下层数，增加地下采光通风空间等；提高节能等级、信息化水平、绿色建筑等级、装修标准等；大型医疗设施引进，学科发展，学科带头人变更等，要求医疗需求变化）。

　　按照批准的可行性研究报告和投资估算控制初步设计，将投资金额分解到各单位工程，再到各个专业，如建筑、结构、安装、装修、室外景观绿化、医疗专项、设备采购等。各专业要在保证使用功能的前提下，按限额筛选设计方案。

　　基坑支护、桩基、土方外运、降水等使得地下工程建设价格高，受勘察的质量和局限性影响，不确定风险高，编制概算应留足空间。

　　医院作为大型公共建筑，除了功能之外也需要兼具美观、绿色、节能等要求。因此，医院的外立面对整体造价的影响较大，要最大限度地考虑材料、造型、节能要求等，美观与经济综合考虑。

　　材料、人工、成品保护费用均高于其他分部工程。编制概算应留足空间，避免签证导致超概。

　　净化工程、污水处理工程、医用气体工程、医用物流工程、辐射防护工程、医用纯水工程、自动化药房工程、医用信息化工程等，医疗专项工程的投资占项目总投资的比重一般在15%～30%，其建设规模、建设标准直接影响概算。同步推进医疗专项设计十分必要。

　　避免因设计不详或深度不够，影响算量、套项；或因设计错误、设计矛盾引发后续设计变更，增加造价。初步设计按照详勘报告进行（即使做了详勘地下工程预留一定概算空间，尤其是深基坑工程），设计深度接近或达到施工图设计。

　　地质条件与勘察报告出入较大，导致地下工程（地基与基础分部）施工图设计发生较大变更，另外基坑支护设计与土方开挖方案，也会因开挖后出现淤泥、岩石、涌沙、透水等而增加费用。

　　减少专业设计的错、漏、碰、缺产生的设计变更；同步推进，减少医疗专项设计甩项。

　　初步设计完成后提供：建筑诊室面积指标、交通面积指标、候诊面积指标，结构含钢量，混凝土用量，以及装饰设计造价指标等。

　　2015年中价协发布的概算编审规程中，要求设计概算应达到2013清单计价规范的深度标准，从清单项目列项上来说，应与预算口径一致，尽可能细化列项，设计概算要尽可能符合实际的建设成本。只有设计深度达到或接近施工图设计深度，上述要求才能实现。使得概算编制尽可能达到施工图预算编制深度，从而保障总投资不超概，单项不超概。

　　初步设计文件，很多技术数据和预算价格不确定，如防火门材质、防火等级不详，室外工程绿化种类、规格不详，安装工程中设备无参数等，概算编制人没办法询价。加之概算编制人员的专业水平和实践经验影响，如果对工程细部结构、常规设计标准及施工措施等没有系统掌握，算量和套价等很难精准把握。设计深度达到或接近施工图设计深度可以从根本上解决以上问题，工程概算基本达到了施工图预算编制深度，将极大降低施工图预算超概率。

　　设计控制：适当延长方案设计、初步设计、施工图设计的时间，实施限额设计和设计总承包

　　设计是工程建设和控制工程建设价格的关键，设计对于工程建设价格的影响程度可达75%以上。适当延长方案设计、初步设计、施工图设计的时间，通过建筑设计企业与设计单位的充分沟通，避免在项目策划和决策期间，建筑设计企业领导对项目立项的目标、功能定位不明确，导致项目建设方案和建设范围决策不科学。

　　解决结构设计过于保守，安全有余、经济不足的问题。各专业的配额动态优化调整。

　　设备选型、材料选用与建筑设计企业、概算编制单位、供应商充分沟通，选用方案应提供技术经济比较，供建筑设计企业决策。推行预采购。可以有很大成效避免后期实际采购设备材料与设计选用设备材料不同引起投资变化。

　　一方面提高各专项设计的同步性，减少概算中估算比例，另一方面防止施工图设计将医疗专项设计甩项，导致后期变更，造成预概算失控。

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　　项目概算是项目的投资最高限额，医疗项目由于其中所含医疗专项、精装修等在初步设计阶段未同步进行，实际只能以估算进入概算，占比15%～20%。由于指标不成熟，有些医疗专项个性化较强，估算偏离度较大。

　　建设单位在可研编制阶段，尽可能推进专项设计深度接近初步设计，可研阶段医疗专项有条件按照初步设计概算来做。一类费用中，按照初步设计可以计算工程量的采用按图计算法，无法计算工程量的采用指标计算法。

　　包含土建工程、装饰装修工程、幕墙工程、水电消防安装工程、人防工程、气体工程、空调与净化工程、医用纯水工程、室外配套与绿化、污水处理系统等，依据初步设计图纸、各省房屋建筑与装饰工程综合定额、各省通用安装工程综合定额，计算分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金，考虑概算幅度差。

　　工程建设另外的费用是依据当地人民政府有关法律法规，在基本建设投资中列入建设项目总概预算或单项工程综合概预算的，除建筑安装工程费用和设备器具购置费以外的费用。工程建设另外的费用有50~60种之多，计算这部分费用时，要根据各省级给出的计算规则和计算方式来执行。

　　基本预备费和涨价预备费，受外部环境影响，也受概算编制单位的数据积累和依据数据分析水平的影响。

　　涨价预备费主要考虑人工、材料、设备价格持续上涨：人工约占工程费用的15%，人工费的支出对工程概算有一定的影响。但是钢筋、混凝土、砂浆、型钢，以及幕墙、内装主要材料占工程费用的60%以上，设施安装工程建设价格约占工程总投资的20%，一旦主要材料、设备价格持续上涨，会引起初步设计概算会较大偏离。所以设备和主要材料的选择、询价是关键，概算中合理考虑涨价预备费，动态控制，单项超概及时作出调整材料、设备选型。

　　建设期利息则与建筑设计企业的融资方案有关，建筑设计企业必须明确资产金额来源与筹措渠道。

　　概算编制不准包括工程量不准、套项不准、询价不准、专项设计项目估算不准，分析预测不准。

　　工程量的精准度直接影响概算总价的精准度。概算的工程量计算一般有按图计算法和指标计算法。多数的设计概算工程量都是按指标法计算，即使初设图纸满足计算要求。编制概算时应以按图计算优先，初步设计图纸不足以满足计算要求时，则以指标计算工程量。若按指标无法计算的工程量，则应预留相关费用。

　　依据施工图设计算量，推行BIM正向设计引导项目概算申报，在BIM策划阶段，界定好相应的工作范围与专业界面，将构件命名逻辑、扣减规则、属性信息要求等纳入模型的搭建、深化与处理，生成更加准确、适用工程量计算的BIM正向设计。

　　概算编制不仅依据设计图纸，还应考虑设计任务书、设计说明等，以防缺漏项情况。

　　市政污水排放等级要求决定污水处理系统的工艺，按照处理等级、污水量以概算指标计算。

　　市政接驳碰头，市政绿化苗木恢复，临近建筑、管线、树木的施工保护等列项估算。

　　设计图纸、设计任务书及设计说明的深度应满足询价要求，大型医疗设施工程设计一般由初步设计单位和设备供应单位共同完成。初步设计单位的设计人员绘制建筑物内设备布置图，设备供应单位绘制工艺流程图，设备布置详图。设计单位加强与材料设备厂家的沟通，掌握材料、设备的性能与价格，以性价比为建筑设计企业提供决策依据。

　　概算编制人员应多方询价，通过市场调查与研究确定所需的各类材料、设备和人工等市场行情报价，并对各项数据来进行分析、比较和判定，以获取准确的市场行情报价信息，保证概算编制的准确性，从根本上解决询价难、询价不准的问题。不能简单套用信息价。结合历年价格变化，分析价格趋势，测算涨价预备费。推行预采购。

　　重视后评估，项目结算完成后进一部提取结算指标，逐步建立完善的医院建设项目估算指标、概算指标数据库，建立医疗专项估算指标、概算指标数据库。

　　概算编制逐步建立完善数据库，概算编制人员精通造价编制，对工程设计和施工有深入的了解，通过数据分析，对建筑材料市场行情有准确的研判。

　　地基与基础分部及地下工程留足余量（若无法做到施工图设计深度，也应依据详勘进行初步设计、基坑支护设计与土方工程方案）。

　　概算编制中，由于包含估算内容，用类似工程指标系数进行比对和调整十分必要。选用类似工程作为经济指标应遵循同功能性、同时期性、同地域性的原则。同时期性主要因法律和法规、设计标准、材料预算价不同时期存在比较大差异，无论是信息价、市场价，执行定额的辅材价。同地域性因不一样的地区的抗震设防等级、地质条件、气候环境、市场价、另外的费用取费标准等均不同。

　　概算编制完成，建筑设计企业请全咨单位内审。审查设计概算的依据主要有审查编制依据的合法性、时效性及适合使用的范围等。项在前量在后，在确保清单项目齐全正确的情况下去审核工程量，在保证建安工程费正确无误的情况下再去审核二三类费用，最后做经济指标分析。

　　工程概算中工程费用占比较高，是概算编制准确性控制的重点。工程费用直接影响工程建设另外的费用、预备费用、可抵扣固定资产进项税、建设期利息的计取。一般工程建设另外的费用占工程费用比例为10%～15%，基本预备费按工程费用和工程建设另外的费用合计的5%～8%计取，涨价预备费以建安工程费用和设备及工器具购置费之和为计算基数，用建设期内平均价格变革率计算涨价预备费。

　　本文根据第二十四届全国医院建设大会——医院基本建设项目投资与财务管理专题论坛演讲资料整理，已经演讲嘉宾审核。